主持人：作为一个产权式酒店，我不知道你们在先期做调研的技术上，了解到这个区域的需求量到底有多少？现在目前的酒店服务的供应量能跟需求是一个什么样的状况？

　　赵云：我们做这个商务酒店的产品定位的时候，我们刚开始做了一些大量的市场调研，包括一对一的深度访谈，这块我们首先要了解的是客户的需求，他们的需求点在什么地方，我们好根据他们的需求点，对我们的产品进行一些相应的配置的调整，这是一方面，事实上来讲，我们做商务酒店不是通过后期看市场才做出这么一个产品定位，在一开始的时候，就已经有这样的设想，想做商务酒店，基于目前CBD的现状来讲，这种产权式的酒店，我们认为产品的稀缺性还是存在，类似于这样的产品不多，一般是酒店式公寓，和我们商务产权酒店还是有本质上的区别。从印象上就不一样，酒店一般来讲是70年的产权，客户群有交叉，但是从他们的硬件和软件的一些配套服务上有一些不同的。

　　这样的酒店式公寓最多可能偏向于投资和自住的功能，我们定位商务型酒店主要是给商务人士刚才我们提到的，商务平台和空间，另外给投资客进行一些投资，另外兼带一些自住的功能，从功能有更多的延展的空间。从硬件设施上，商务酒店的配置，像停车位、网络平台，虚拟演播室、大的会议室，会所，俱乐部，更多是给我们的目标受众提供商务化的需求，这是我们的侧重点。

　　另外从管理上来讲，酒店式公寓一般聘请的都是高档次的物业管理公司进行酒店式的物业管理，从高级商务酒店，我们是聘请国际知名品牌的商务酒店进行日常的管理，并且在投资回报方面能够给我们的目标受众提供一个生存的空间。目前的政策影响下，政策不鼓励承诺一个投资回报，但是这块我们做我们价值体现的时候，尽量给我们的商务客户提供一个商务平台，给他们提供一个投资回报的空间，但是这块目前到底是否具体有回租或者投资回报这块，我们现在还在商议当中。

　　主持人：投资者关心的是，如果投资这样的产品价值所在？尤其在这个区域当中，跟你们的同类产品能有几个？

　　赵云：其实我们的竞争对手并不是很多，刚才也说过，从产品的定向和性质上都不一样，我们的侧重点不一样。我们在CBD这块目前的同质化的产品还是有，但是不是很多，竞争对手不是很多，据我们自己的调查，在CBD区域这样的产品基本上还是没有，但是从别的开发商所开发的产品来讲，有的倾向于高端的产品，类似于我们这样的中高端的商务型酒店的产品基本上还是寥寥可数，我们对市场还是很有信心的。

　　主持人：从产品设计或者整体规划来说，锁定的客户究竟是一些什么样的人呢？

　　赵云：这块是这样，因为我们这个产品可以定位得偏重于商务一些，所以我们这边的目前客群主要是CBD区域的一些，像什么驻华使馆，各种外资机构涉外企业或者驻京地区的高素质人群，高收入人群，这个地方人群的质量和数量还是能够得到保证的，这是一方面，另外一个央视搬到CBD以后，会带动很多的几千家上万家中下游企业，他们这些企业是属于发展中的一些企业，我们商务酒店的功能配套可能更适合他们的需求，另外我们这个位置对他们再适合不过。

　　还有一个投资客户这块，因为投资客户面很广，不仅仅局限于区域客户，包括北京本区域或者北京市其他区域，还有外地、山西、温州、内蒙等等都有可能是我们投资的意向，我们最远的地方我从韩国，东南亚他们也会从网上看到我们的信息，大致就是这几类，一类是高端的商务，高薪人士还有央视的中下游企业。这种自住的比例不会太大。

　　主持人：酒店地产里面作为投资产品类型比较多，产权式酒店或者酒店式公寓等等之类的，从你的市场经验来看，你觉得哪类产品的投资价值比较高一点？从你们的项目来看，你们的投资价值性或者是说表现在哪些地方，有多高？

　　赵云：这块因为产品的性质不一样，所以分几块来谈，从产权年限上也是不一样，可能有的项目写字楼，改性质改过来的做成酒店式公寓，导致回报率不一样，从每个公司聘请的物业管理，包括后期的经营模式，包括有没有什么回租，有多少天免租期等等的因素，包括按揭银行，付款的方式，付款的年限，这些因素我们经过考虑以后，回报率都是不一样的，但是总体来讲，像类似于这样的商务酒店的产品，投资回报率一般都是在8%到12%左右，是市场的行规。

　　主持人：最近，我们发现各大媒体的报道，很多的开发商或者投资商都纷纷往酒店，因为去年我就听一个专家来说，现在到2008年北京酒店业还是有很大的空缺，但从很多投资者角度看，他会更关心怎么来保障投资利益，你们能够保证他们的那些利益所在吗？

　　赵云：是这样，我们首先从地段决定这个项目价值，这一方面作为我们开发商自己来讲，我们开发这个产品的时候，无论是我们的商务酒店，还有我们的五A级写字楼，我们都是非常有信心的，因为在CBD这的地段你也知道，现在土地的稀缺性和不可复制性，导致资源占很大的优势，我们在给客户的回报率，我们很自信地来讲，客户只要购买我们的产品，在保值和升值方面有一定的空间，如果我们定下来有具体的经营模式，我们会在第一时间告诉我们的网络平台的朋友。

　　主持人：对这个区域，商务氛围我们是不容置疑，交通是大家非常关心的问题，不知道你们了解政府未来对这个区域的规划是什么样？

　　赵云：我们可以简单提一下CBD未来主要的方面和规划，CBD的规划总控制在1千万平方米左右，公寓和其他商业配套都是占25%，沿途三环和建外大街金十字分开，东三环将是CBD区域的窗口，CBD又是中国发展的象征，这样的话，我们在了解这个CBD规划的时候，我们也看到了它的公共空间的规划，什么绿化面积33.39公顷，以及充分考虑到地下交通的空间，包括先前提到的四大换乘站和地下交通体系会构成CBD的交通网络体系，另外从我们项目地块来讲，我们这个项目南边是光华路，东边是正在建设中的西大望路，通车以后相信沿线的物业，包括我们CC东座都是非常利好的。

　　主持人：其实你刚才最开始给我们介绍产品的时候，说到你们外立面的设计等等，其实我们也知道，其实经过很长一段时间，酒店地产的发展以来，产品应该是更新换代了好多种，尤其在CBD中间建这种非常具有国际化的产权式酒店，你们在产品方面的创新表现在哪些方面，能够怎样跟区域性相结合的地方？

　　赵云：从产品设计上这块来讲的话，这块是这样，无论是酒店式公寓还是商务酒店，首先从面积上我们会首先会遵从它的面积，我们遵从的目标客群，央视的中下游企业，投资客、商务人士这一块，我们首先在产品的设计上，按常规设计50到60平米，常规的设计，这个产品属于相对中高端的产品，价位是比较高的，我们希望能够在控制总价的形式下，考虑到我们投资客户，对我们一些商务型客户的购买需求和一个承载能力，这个是一个方面。

　　另外一个从产品的格局来讲，我们就像提到的每一个小的隔间，都是用隔断墙隔开，空间性比较大，从产品的配置上我们尽可能地加入一些网络、卫星电视，像刚才提到的会议模拟空间，虚拟演播室，包括一些特殊行业的需求，我们都考虑到他们的专业需求做了一些配套的服务，产品的内容，我们采用了电磁炉的形式，包括那些客厅、厨房、卫生间卧室这些，虽然格局虽小，但是五脏俱全，这样会扩大办公面积，在处理这些合并单元的时候，卫生间的格局上，都是很好利用这个空间，只要把这些地方稍微加一些处理就完全可以作为一个办公的空间，作为公司的吧台、饮水间、或者仓库储藏室都有前瞻性，将来客户的实际需求做了一个准备，应该是这样的。

　　陈玉贵：我这儿有点补充，这一块，其实最后在产品创新方面，从外立面设计，因为它作为一个商业项目，它的外立面非常重要，包括大堂，我们大堂是邀请了台湾国际知名建筑大师，针对我们目标客户群，进行专业的打造和设计，最好地满足于我们客户对于这种心理的追求，作为外立面我们首次采用了波浪状玻璃幕墙装璜的设计，是全球乃至中国北京第一次大胆的尝试，对以往的商业建筑外立面的突破，从我们以往反馈信息来说，客户对我们外立面的设计非常认可，这块当初我们建筑设计师的理念，是在错综复杂中追求一种合理的逻辑。

　　主持人：我想问一下，其实你的产品当中，除了商务酒店以外，还有一些比如说像写字楼、公寓等等，或者是一些商业，不知道其他的这些配套也好，其他产品也好，跟你酒店之间有什么样联系，亮点在哪些方面？

　　陈玉贵：作为五A写字楼来说，运营以后在某种程度也是服务于传媒行业或者商务行业，它的存在是为我们后期酒店出租包括各方面，为我们客户源的拉动。

　　对我们商业部分来说，我们作为一个48万平米的建筑来讲，满足客户的总体规划，我们在商业部分有一个CBD区域内惟一的一个620平米的玻璃阳光屋顶游泳池，那个也是我们这个项目的最大亮点，为了更好地服务于我们未来的目标受众，还有三层的立体车库。

　　主持人：告诉我们一下目前酒店业的市场前景。

　　陈玉贵：我来说这块。从北京现阶段来说的话，酒店最集中的是在第三使馆区，丽都商圈，平均每天标准间460到500块之间，他们从住宅公寓或者写字楼改变成一个酒店式公寓，市场需求是很旺盛的，我们从亚运会的时候，它促进了亚北区域的那个酒店的需求，2008年奥运会，必然会促进酒店式物业的需求，有关资料显示，近十年来，全世界产权式酒店平均每年增长率是在15.8%，以银行的储蓄相比，产权酒店的投资更强，而且人民币的利息在逐年下降。

    预计到2006年，全球产权式酒店销量将达到500亿美元，长期以来银行储蓄是国民投资的首选，在2006年6月，多次降息以后，那个储蓄的保值增值的功能开始弱化了，理财的观念发生了很大的转变，投资方向相对较小的酒店，有望成为中产阶级未来的投资首选，有一个很重要的东西，那就是产权式酒店，为了销售必须要创新，我们现在看到的是这种产权式酒店的销售主要是以产权化的销售，我们可以把一个产权酒店房间按份来卖。

    比如说我一套房子40万，首付20万，我还可以拆成四份，在达到保值的投资回报的同时，让更多的人参与大投资的利益当中来。那就是产权式酒店向大众提供的既是服务又是资产，既可以赠送商品，我们可以看到有很多产权式酒店会给客户提供15到20天甚至30天的免费试住，你购买产品的同时又能享受到酒店的服务，其实我们会找国际商务酒店品牌管理公司，它是在全国甚至全球都有这样的服务，这样的话给我们很多国际、国内投资客户提供了很多旅游构架的方便。

　　产权式酒店选择在世界级的CBD或者知名的旅游渡假区，我们CBD所在的位置来说，未来的世界氛围越来越浓，所带来的客流量一定会达到我们后期的客流，从我们达到了多赢，对于我们像CC东座的价格来说，我们开发商也是将更多的利润让给我们投资者。

　　产权酒店在市场回报率的行规是8%到12%，作为高汇报产权酒店产品，首先应选择城市中心地段作为这个开发此类项目首选位置，由于城市中心往往是商务人士居聚集最多的区域，也是产权式酒店产品主要消费群体最密集的场所，故项目位置决定市场消费能力和可开发市场潜在力。

　　品牌的合作，中高端产权酒店应聘请国际知名的商务酒店集团作为运营商，可以利用品牌实力、整合资源以供服务终端消费群，双方可达到长期战略合作伙伴的目的。

　　投资模式，可以借鉴市场通用投资方式包括回租、回购、免租、试住等方案，邀请担保公司担保，从而降低投资者风险，提高投资者的信心。

　　赵云：我补充一点，央视下游产业链带动了传媒产业链的到来，对我们整体需求的拉伸是很好的，我们对投资者的回报来讲，先不说别的，光是这块足够消耗我们的产品，客流量会得到保证，不提CBD的高质量人群，和投资客，因为我们只有400间。

　　主持人：相对比较稀缺。

　　赵云：确实是比较稀缺。

　　主持人：刚才赵总也说了，只有400间，在这个区域当中，本来项目已经很少了能够购买，现在能够购买到的产权式酒店的间数又如此少，所以说有投资意向的客户或者网友，可以多关注这个项目，而且有一些相关的信息想了解的话可以登陆我们新浪网，我们会有详细的动态介绍，谢谢两位老总，也谢谢网友。

　　(本次聊天结束)

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