项目优势分析

　　1，项目周边居住环境成熟，而且周边多为已经入住楼盘；

　　2，项目临路状况良好，因其占据商业“金角”的特征，以致本项目双边面临主路；

　　3，项目可视性较强，成为宏泰西路与阜安西路人流的必经物业。

　　项目劣势分析

　　1，项目商业受立地条件限制，在空间设计方面形成条型建筑体，不适合大型商家选址的进深要求；

　　2，作为住宅底商，无法经营餐饮(不具备油烟排放及明火条件)；

　　3，商业停车条件不足，无法供后期经营者和消费者便利之用。

　　项目机会分析

　　1，项目位于望京区的东北角，该区域相对居住物业较多，作为住宅配套商业机会较大；

　　2，周边住宅项目(望京花园 (论坛)、望京西园、CLASS、慧谷根园 (论坛 户型 样板间)、融科.橄榄城等)所含商业配套稀少，众多业态需求得不到满足；

　　3，项目北侧的高科技企业(Ericsson、Nokia、Motorola、Panasonic、LG)成为本项目潜在消费群体。

　　项目竞争分析

　  1，望京新增商业规模较大，众多商业巨头陆续入住，给未来望京商业格局的形成带来过多压力；

　　2，本项目因不具备大型商业量级，已经从根本上避免了与其他商业综合体之间的冲突；

　　3，与本项目临近的宝星园二期规划中的商业体量，将改变本项目区域的商业供需状况，同时将提升本项目区域的商业氛围。

　  项目评分

　　地段 ★★★★

　　项目临路状况比较好，具有很好的可视性。并且项目环境项目处于一个居住相对成熟的区域，商业配套相对缺乏。

　　硬件★★

　　作为住宅底商，商业平面布局主要沿住宅走向设计，这就容易太过迁就住宅设计需求，从而影响了商业的布局需求考虑。目前，项目无形中已经被分成为三段，每段首层相对独立，二层部分又全部为连通状态。如果仍按照传统住宅底商店面划分方式，纵向分割在本项目显然存在不便之处(相对独立的垂直人流交通不具备，共享楼梯导致店铺面积大小不容易控制)。

　　项目外部空间规划并不便捷，因项目外部为平台结构，消费者需要通过台阶进入到项目，二者之间具有一定的障碍。

　　环境★★★

　　项目周边硬件环境较佳。从道路交通或周边整体感观方面，均具有一定的成熟度。

　　交通★★★★

　　本项目位于宏泰西路与阜安西路交汇处，区内交通便利。宏泰西路西接湖光北街，东至京顺路大山子路口；阜安西路北接望京东路，南接阜通东、西大街。

　　本项目目标辐射区域主要集中在步行10分钟范围之内的消费群体。

　　价格★★

　　项目周边住宅现销售均价集中于7500-8000元/平米左右，如果参照项目自身区域价位，以及参考项目周边目前租金水平，初步分析其售价在RMB13000-15000元左右。

　　租金★★

　　项目周边商业租金平均水平位于10美金/月/平米左右，本项目起始租金将位于12-20美金/月/平米。

　　投资前景★★★

　　投资前景的判断除取决于地段和交通因素之外，项目的商业平面规划、业态组合等同样具有重要作用。因项目商业规划方案在研拟阶段，所以目前仍存在一定的机会和变数。如果商业规划处理得当，本人对其投资前景较为看好。

　　回报★★

　　如果从投资回报角度粗略估算的话，参照项目周边商业当前租金水平，假定本项目租金平均水平为12美金/平方米/月，单位售价为15000元，按照一次性付全款的模式计算，其投资回报率(未扣除税金及物业管理费)约为7.68%(7%为投资临界点)。

　　但本项目与周边项目存在一定差异性，具有升值潜力。所以，假设本项目未来租金达到15美金/平米/天，其投资回报率(未扣除税金及物业管理费)可以达到9.7%。

　　以上采用的计算公式为：单日租金*30*12/单位售价。

　　同时说明，这种投资分析法是选择“绩优物业”的简捷方法，其弊病是并没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本。因此，果进行投资的全面分析需要转用内部收益率方法计算。

　　适合商家

　　从项目商业结构和业态限制性条件考虑，本项目适用于社区商业配套。社区配套业态主要包括：便利店、花店、药店诊所、蛋糕房、烟酒、茶艺馆、外卖、干洗店、美容美发、SPA、书吧、家政中心、房屋中介、棋牌室或培训中心等。另外，项目如选择大型主力商家应该偏重于专业店或某类营业厅。

　　商家方面应尽可能选择具有一定经营能力的商家入住，这样可以保证项目后期经营中的稳定性和增长性。

　　综合评述

　　本项目住宅部分按照投资、自住相结合的产品设计理念在区域内具有一定的竞争力，本项目住宅产品为精

　　住宅底商约计6,000平方米，分为地上一、二层，首层层高4.7米，二层层高5.1米。首层分为相对独立的三个部分，二层为整层相通结构形式。项目当前划分思路倾向于垂直切割划分(即按照首层的三段式划分)。项目现状正处于基础装修阶段，并基本具备交付使用状态。

　　据本项目销售人员介绍，本商业体原本采取的是整售方式，现刚刚转换为分割租、售的形式，散售期望价格为18,000元/平方米，目前开发商已委托由一家中介机构全权代理其租售事宜。这一操作思路的具体租售价格、面积划分及业态组合方案还未正式公开。

　　依照该项目前期操作思路分析，本项目在设计阶段受整售方案影响，导致产品前期硬件预留处于待定状态(包括：楼梯数量、消防设施、空调系统、电力设备等)，并且在面积分割过程中还将出现公共空间、设施如何分摊的问题。如果采取全部出租的形式，按照使用面积计量还比较容易控制，但最大问题在于如采用租、售结合的方式必须先解决独立分割问题。

　　本项目最大的不利因素在于其受到住宅底商经营业态的规定性限制因素制约，无法经营餐饮业态，导致该区域餐饮空白再度空缺，并同时增加了本项目的业态选择难题。从项目现行划分方案来看，留有公共大堂的弧型商业体内部面积如何划分成为解决问题的关键。

　　我眼中的旺铺

　　随着商业地产在近几年大规模开发，出现了众多商业中心和社区商业配套。单就望京地区已经由2004年之前商业供应严重不足，发展到目前在商业完全入住情况下的相对过剩。并且，结合政府近年对商业地产投资宏观引导，中小投资者对于商业地产的投资变得越来越理智和谨慎，这无疑给某一集中时间段内供应量偏大的商业地产带来一定的销售和出租压力。

　　如果仅从本项目商业开发角度出发，本人认为项目原计划的销售策略更应该结合到北京商业地产整体趋势和区域市场的发展机会面，从而在规划阶段先解决好产品设计问题。在越来越多的商业项目推向市场的环境下，准确的产品定位以及详细的业态规划，都将成为项目初期规划阶段需要完成的工作。这样即使项目遇到区域竞争或市场需求方面的考验，对于项目自身的产品条件仍将具有很强的可塑性。

　　此外，商业开发另一个环节就是如何处理项目经营与投资回收预期的关系。如果仅考虑一次性回收投资的话，开发商就会放弃商铺升值需求而忽略产品设计的细化，在面临自持经营的情况下容易出现二次改造，或者将面临出租率和硬件条件欠佳的状况。

　　最后，本人特针对社区型商业给出以下个人观点，仅供参考：

　　1.0社区商业定位首先需要确定社区人口总量所能支持的商业规模和主要业态范围。社区商业规模和建筑形式是涉及后期招商运营的关键所在，业态选择范围主要提供于项目在商业规划阶段可以完成店铺面积的合理划分和硬件预留等。

　　2.0某些社区商业规划越来越具备区域商业中心规模。对于这一类商业经常遇到的问题会是区域商业成熟时机与商家的进住条件之间的矛盾，社区型商业消费者相对稳定，所以商家应该着重考虑持续性经营。因选择社区商业的商家大多数是加盟商或自营品牌，其经营能力和经济实力方面略显薄弱，但该部分商家的经营思路又相对灵活。

　　3.0社区商业后期管理难度较大。尤其对于销售型商业，后期招商、管理均需要投资者自行完成，这就给目前社区型商业没有很好的后期商家资源整合找到合适的途径，商业价值提升完全由市场需求自行推动。

　　4.0社区型商业不受投资机构的青睐。原因社区商业受建筑规模、产权形式、硬件条件、项目环境、业态类型、收益增长等方面的局限，该类商业基本只适合于中、小投资者择业范围。

　　5.0社区商业与商业中心之间的关系。社区商业多数会受到临近商业中心的影响，导致社区商业的业态范围趋于单一(主要倾向于餐饮、便利店以及便民服务等)。如果距离商业中心较远的社区商业，还可以增加一些