朝青板块随着诸多楼盘的进驻，已经形成京东大型的居住生活区域。随着购买人群和入住人群的增多，相应的商业配套设施也逐步浮出水面，国美第一城的二期商铺也在此时推出，引起众多买家关注。

　　为此，新浪房产特在10月27日上午，邀请国美第一城的开发商给关心商铺的投资人详细解读。

　　主持人：各位欢迎新浪网友，大家上午好！欢迎大家来到新浪直播室，我们今天邀请的嘉宾是国美第一城的营销总监、商业部经理兼企划部经理董彦小姐，欢迎您的到来。今天请董彦小姐过来主要是因为听说国美第一城最近新开的二期商铺29000平米的餐饮受到很多品牌商家还有投资者的追捧，我们觉得现在在住宅需求相对比较旺盛的时候，也看到的商业需求的旺盛，从国美现在目前的区域来看，目前这个区域的供应业比较大，我们想了解一下这个区域它的商铺投资状况，还有国美第一城目前所打出的餐饮一条街，是什么样的新概念？想先请董小姐给我们介绍一下，目前的新推出的商铺为什么会受到这么大的追捧，目前的销售情况是怎么样的？

　　董彦：国美第一城像您说的二期的商铺，主要是以餐饮为主，餐饮也是国美第一城10万平米商业最大的亮点，面积有3万平米，最近我们推出的二期总体量是8000多平米，位于整个商业街非常好的位置，正好处在金角的位置。我们在整个交通线包括商铺切分的时候，考虑到底商后期经营的特点，基本上都是铺铺临街，面积规划也是投资者能够接受的中小型面积为主。我想一经推出应该是差不多一星期的时间能够消化整个投资量的70%以上，这个的确是超过我们的预想。能够有这样好的成绩，我觉得一个是跟这个区域目前逐渐成熟，国美第一城一、二、三期业主逐渐入住，整个商业的消费利益慢慢凸显出来。另外交通、市政环境规划越来越好，也给投资者和经营者很大的信心。我觉得借着比较好的热购形势，会满足投资者和经营者的需求。

　　主持人：现在推出的九号楼的餐饮在小区中的位置是怎样的？

　　董彦：它正好位于国美第一城中心位置，正好贯穿交叉的路口，而且展示面是非常宽的，面向小区的主路口，位置非常好。整个的展示面是通透的，户型的划分和格局上也是有利于经营的，尤其使用率非常高。我们有独栋的地下一到三层的商铺，使用率超过90%，即使是户型划分上比较小的格局商铺，使用率也不低于75%，这也弥补了国美第一城一期商铺的使用率比较低的缺陷。所以一经推出，非常好，而且有很多曾经在一期投资的业主，由于商铺交付使用之后，很快出租出去，很有信心，接着在二期继续投资。所以老业主对项目的认可，而且能够介绍他的朋友和再次投资，包括一些品牌商家的入住，这一点能够足以证明这个项目的定位和在未来经营上面能够给业主很大的信心。

　　主持人：现在从销售的客户来看，主要能够把它归纳成哪几类？

　　董彦：我觉得主要是两类：一类是投资者，一类是经营者。投资者整个10万平米商铺在规划的时候也是按这两类客户规划的。市政规划的主干道的商业，包括最早规划的国美商业广场大概有5万平米的商业体量，我们主要是有一些大的品牌商家，以租赁为主，因为这些品牌商家入住之后可能小则几千平米，大则上万。这样能带动10万平米商业的商气，吸引外来人流的入住。商业街的府邸中心部位，规模也在四、五万平米，我们在规划划分上投资者一般是中小面积为主，主要是吸引业主来进行投资，来细化业态，以达到和外部商业形成互补的形式，客源互补、人流互补，在经营上也不会出现同质化的竞争。

　　主持人：你们目前在售的部分销售价格是多少？

　　董彦：价格采用一贯国美的低价质优的形式，目前是13000元/平米，相对于像星河湾、天河湾等等偏高端的项目，住宅价格已经高于我们商铺的价格，价格还是很便宜的，未来的升值空间也很大。

　　主持人：你们一期的租价来看，目前的租价能有多少呢？

　　董彦：为什么老业主愿意再次投资呢？因为他们的商铺在交付使用之后，很快就出租出去，有一部分是开发商协助小业主找到经营户，因为我们这边的资源是比较丰富，包括给他们牵线搭桥，一层的租金价格差不多6块钱，二层一般是在4块钱左右，三层相对来说会高一些，也没有低于3块钱，大概在3块钱左右，这样的租金价格完全能够支撑国美第一城投资餐饮业的售价，除了正常还贷之外还是有部分赢余的。

　　主持人：一般投资者购买商铺的话，一般买多大面积的比较多一些？

　　董彦：我们在对商铺进行切分的时候，主要是经过大量的市调和市场的反馈，我们发现一般业主投资能够承受的额度差不多在200万左右占绝大部分，也有一部分可能是500万左右又是一个档次，超过1000万又是一个档次。根据对不同面积需求量的大小，在进行户型切分的时候，最小的户型我们可能做到了十几、二十平米，最大的上千平米，可能有两千平米的，这是目前在报网上可能看到，有一个主题是从5000平米到200平米，可以自由分割、自由组合。可能一个商家如果用自己经营的话，每一个商户四五十平米是不能满足他们的需求，他们可以买五个、六个、七个、八个，这样也组合起来比较方便他们使用，可以多做几个产权。如果自己经营，最后进行签约的时候按一个商铺给你签约，也方便经营。这个面积上，我觉得从几十平米到上千平米都可以根据客户的需求进行定制化的切分。

　　主持人：如果到你们那边去租赁，一般经营者租得比较多是多大面积？

　　董彦：也是分档次，如果是经营社区业态的，像开花店、蛋糕房、房屋中介、洗衣店这样是在200平米内多一些。目前我们谈到比较品牌的餐饮，比方说像郭林、大鸭梨这样的他们需求量都在1000到2000平米。再有像超市大概在5000平米左右，像家居品牌可能就要上万平米。

　　主持人：从你们目前的情况来看，你们有多少品牌的商家已经到你们那边签约，能透露一下吗？

　　董彦：从去年开始我们先后做了很多相关的推广活动，尤其餐饮业这边，可以说基本上京城大家能够想到的餐饮我们都联系过，现在意向比较明确的有几家，像大鸭梨、郭林，我们都知道麦当劳、肯德基等，包括吉祥鸟经营家常菜的，还有一些客户是我们主要从外地、外城市引进当地的知名品牌，因为北京地域性比较强，虽然各地的风味都有，但是并不能够涵盖所有各地的名品牌，有一些品牌，比如说我们正在谈的在四川当地非常有名的连锁店品牌，他们的连锁店在南方开得比较多，在北方最北可能就到洛阳、河南，北京没有。这次他们准备进军北京市场，在北京的第一家店希望开到国美第一城，希望用2000平米的面积，谈得非常好，可能这两天就能够签约了。他希望能够凭借国美第一城的品牌，作为他进军北京市场的一块基地，迅速展开在北京市场的拓展。

　　主持人：去年你们曾经有一个京东美食节的活动，里面反映出国美有一部分是做餐饮整体的规划，不知道目前整体规划和定位是怎么样的？

　　董彦：这个规划定位，我们的目标还是比较高的，我想在北京市能够称得上餐饮一条街，就是耳熟能详的可能是东直门的簋街，往南是方庄街，还有亚奥的餐饮一条街。东部确实没有成规模、能够聚集人气的这么一条餐饮街，我们希望能够打造京东的餐饮示范一条街。今后这里经营的菜系，包括各地的风味、八大菜系、还有民族风味的特色小吃、海外的一些特色。在进行招商的时候，我们是有针对性的、定向的招商，主要是把大、中、小品牌有区分的，分别放在不同的楼座里，适合它的户型里，也是避免他们之间同质化的竞争，互相补充、共同发展。如果快的话，未来的大概两到三年内，三万平米的餐饮街应该能够成为北京市第四条，大家能够耳熟能详的，在东区能够聚集人气的餐饮一条街。

　　主持人：在当地东区这一块有很多的项目，都推出相应商铺的面积，因为这条街在国美里面，这样的话你觉得未来不管是人流或者是目前的供应情况，你觉得是否能够支撑餐饮街的承载呢？

　　董彦：我觉得完全支撑是没有问题的，国美的商业街从目前的旺销和吸引品牌商家来看，其实是占了天时地利人和的。所谓的天时，好象国美第一城当时住宅的板块迅速的销售，一年之内全部销完，带动这个区域的火爆发展。接下来的这些项目也是旺销，从目前来看，会有一些相应的体量的商业出来，但是目前唯一一个全业态的商业都是国美一条街，我们周边的有商业体量的，一般比较小，纯粹是一种配套，并不全。未来规划的，在朝阳北可能有大的商业推出来，国美第一城是入市早，经营会早，商家及早的进入，能够及早回本和盈利。我觉得商机是不容错过的。

　　所谓的地利，整个区域的火爆发展，超过了所有人的预想，尤其是这两年住宅入住的高峰期，相应的商业配套还不能完全起来，只有国美这个商业能够随着住宅的入住满足他们需求的。国美第一城还是能满足这个需求的。包括交通、市政规划，应该是今年特别特别明显。我记得世青赛之后，姚家园路都做了规划，从CBD到通州的朝阳北路的完善，从四环到五环一直到机场，姚家园路的完善，包括青年路拓宽后，一直打通到朝阳路，交通好了、人流起来了，包括公交设施，这几天新的公交线路都引入了，发展还是很快的。

　　主持人：目前包括你们国美第一城，还有周边的项目，新入住的人群有多少？

　　董彦：我们初步统计了一下，目前整个开发量是500万平方米，国美第一城四期全部入住，6000户，初步统计一下这个项目是2万人。包括星河湾大概这个区域在明后年是入住的高峰期，常住人口大概是10万人。

　　主持人：从目前你们所做的天时地利人和来看，餐饮做得还是不错的，目前的销售跟租赁的状况是怎样的？

　　董彦：整个餐饮街包括五个楼座，分别是2号楼、6号楼、9号楼、12、17，2、6、9以中小面积为主，主要吸引家常菜、一些小吃。比如说像饺子馆、面条等等老百姓日常消费的正常餐饮。12、17主要是吸引大品牌，以商务餐饮和中高档的餐饮为主，销售情况非常好，一期已经交付使用了，销售率已经超过90%，还有仅有的几套尾房就完毕了。

　　二期截止到今天已经差不多两周的时间，认购率已经超过80%，如果一开盘，我想基本上已经销售完毕了。12、17是大餐饮，引进品牌、吸引大的投资客，是下一步推出的项目。应该在一个月左右的时间会推出一万多平米大的餐饮面积出来。目前关注的人群比较多，我想销售的形势非常好，即使在旺销的时候，开发商也没有说被这种好的形势冲昏了头脑，我们知道如果没有好的运营管理，对后期进行统一规划的话，经营不起来，将来可能对于投资业主来说还是不太负责任的。现在我们专门聘出一部分人进行整个商业街的招商，帮助一些大的品牌过来。

　　另外公司也是为了后期整个商业街的发展，专门成立国美经营管理公司。就是对整个市场商业进行统一规划、统一招商、统一运营、统一管理。不管是投资业主还是经营业主，共同度过这种“养伤”期。刚才主持人也提到两三年内业态要调整，是根据市场的需求业态要调整。有一些好的品牌要入住，经营不下去的品牌就要淘汰。如果是无序的、全凭市场来做的话，是不太容易，要有一个统一管理在里面。

　　主持人：我们刚才说了只是餐饮的一部分，其实国美一共有十万平米，除了餐饮以外还有别的业态规划，除了餐饮以外你们是怎么定位和规划的？

　　董彦：整个十万平米分为四大部分，第一部分是国美餐饮街是三万平米。第二部分是我们针对整个小区还有临近的小区推出一万三千平米的社区中心，包括银行、邮局、洗衣店、蛋糕房、眼镜店、彩扩、菜市场这样的业态。第三部分是是2.8万平米的国美生活广场，一般是超市、国美电器，包括一些商品折扣店，经营服装、服饰类的。还有在国内的第一家经营纯妇婴用品的大的综合性业态超市，我们现在正在谈。经营者到了国外做了很多考察，他的经营模式像国美电器一样，从大的商场分立出专门的业态出来，把它做大、做全。将来的面积大概在一万平米。第四部分是1.9万平米的家居生活馆，这么大体量的住宅入住后，肯定对家具、家饰的需求量也是比较大，但是现在没有这么成型相对集中的家居店。北京分布比较多的是西南玉泉营附近，还有西四环那边，北四环像居然，东南像爱家都有，但是东面是没有的。所以我们引进一家就足够这个区域消费了。主要是这四大业态。从目前来看刚才我们提到家居生活馆都是以一些大的品牌店为主，我们进行统一的招商、统一的管理。

　　主持人：目前除了餐饮以外的其他业态，已经开业的有吗？

　　董彦：没有。刚才我提到两大业态是位于三期到四期的底商，交付日期是在明年，现在是初步的谈判和定意向的时候。

　　主持人：国美一向是以低价来应对市场面前的一场革命，目前从你们销售状况都非常好的情况下，国美是以低价打动投资者和经营者，还有别的原因吗？

　　董彦：价格是一方面。其实真正投资者也好，包括经营者也好，尤其是经营者，投资回报对他们来说，没有像投资业主那么算得清楚和那么明显。主要是以下几点能够吸引他们：第一是地段。因为商业就是这样，地域好、交通好、人流大，我们这个板块是很能吸引人。

　　第二是消费力。只有有了消费量，商家能赚钱才能入住。

　　第三是规模。可能相对于国美第一城整个100万平米体量来说，10万平米的商业是大的，但是对这个区域来讲一点都不大，我们进行定位的时候也是定为京东的商业中心，没有定位整个本小区的消费地，所以规模大、规模全，经营的业态全，互相之间会形成一种补充。这是商家能够选择的原因。

　　还有一个非常主要的原因是国美的品牌。因为品牌的带动和大家对品牌的信任度，也是商业旺销非常主要的原因。“国美”两个字我想可能大家听到这两个字第一反映的是国美电器，差不多二十多年快速的发展再加上上市，它代表一种诚信、代表一种物美价廉，性价比高，代表一种好的服务，工业第一城的品牌。我想国美开始进入地产之后，创立的第一个品牌就是国美第一城，这也是在地产界的品牌，它提供的商业，给投资者带来的信心也是非常大的。

　　最后是价格，价格虽然低，但是产品并不差。在推住宅的时候，曾经说要打造京城性价比最优，就是我的价格有竞争力，我的质量也并不次。从售价来说13000元/平米，未来的升值空间也很大。我们推出低价引进的策略，通过两三年市场的调整，区域商业的氛围形成之后，商家盈利了恢复了正常的租金价格，这对很多投资者和经营者非常认可的。综合这几点的原因，大家觉得投资在国美、经营在国美，还是很有信心的。

　　主持人：很多人有比较关心后期，毕竟五万平米是开发租赁的，还有五万平米也是销售的，其实体量也蛮大，投资者之间的互相竞争肯定是非常激烈，因为整理的体量比较大，你们说会采取统一经营、统一管理的方式，不知道这个举措具体体现在哪些方面呢？

　　董彦：首先统一规划，规划的时候就好象我避免出现同质化的竞争，我在规划的时候小面积、中面积、大面积，按比例分配好，如果十万平米全经营小面积肯定无序，再管理也管理不好。有一部分是小面积，小面积经营的业态就是满足社区的需求，开采购店、洗衣店、蛋糕房这样的小面积。中型面积像开一个中型餐馆、家常菜等等。大型面积，可能谈事情，随着CBD的东迁，包括央视和北京台的东迁，因为CBD本身商务的区域空间也是有限的，如果外扩的话只有往东，才能承受这样的经营。有一些商业写字楼入住到这个商区里，我吸引这部分商业的人士到这里来消费，也是中高需求的。像我们刚才说国外引进的全妇婴用品的超市。

　　招商也是有针对性的招商，因为业主投资完之后，如果他们自己来出租，他都不知道将来可能会租给谁，有有可能同一地点的小区里会出现二十个洗衣店、三十个，所以我们在招商的时候，我们会有一个委托租赁，我们有非常丰富的租赁资源，会进行有效的分配。这样在招商的时候，也是进行有区域的招商。

　　统一管理对小区的物业，包括停车费、广告费进行统一管理、统一规划、统一运营。包括他们开业和歇业的时间要统一，因为毕竟这么大的区域有很多住宅的业主，这么大的商业既要有序的经营，要满足商家正常的投资和回报，又不能影响住宅业主正常的作息和休息。我想整个管理应该是非常复杂，也是非常系统的工程。这是我们成立国美经营管理公司所需要充分考虑的，包括为了让商业街能够在两三年内迅速成熟起来，能够做火，还要投入相当大的一部分精力、物力、财力进行宣传和推广，希望吸引北京市的人群都来这儿消费。

　　主持人：从国美第一城整体的商业定位来看，至少是一个区域的中心点，尤其像餐饮、卖场人流、客流比较多一些，以目前国美的硬件配套来看，像车位是否能够满足足够的停车费，流动性的情况因为还涉及到社区的安全问题，这方面是怎么考虑的呢？

　　董彦：国家第一城的车位还是很充足的，我们地下有3000个停车位，在满足业主的需求同时，还有供给商业的。地上全部是供给商业的，像您说的大超市肯定有对应的需求，是能够满足的，绝对没有问题的。从人流动向来说，国美第一城相对来说，住宅地区是封闭，有两条市政规划路是贯穿这个小区的，形成一个交叉，包括人流、车流是非常有序的。但是进入到小区里会进行统一的管理，是一个半封闭、半开放的小区，你来这里消费商业，绝对是一个开放式的，但是要在小区里休息、住宿，在小区内部是有统一严格的管理。应该说是动静分区还是比较明晰，不影响住宅业主正常作息的前提下，还是能够满足从其他项目或者从北京市其他各个区到这里来消费，包括停车和整个的走向都是没有任何问题的。

　　主持人：其实我们说了这么多，我们很想知道在董经理的心目当中，国美第一城的生活能给我们描述一下未来是什么样的状态呢？

　　董彦：我跟很多朋友说的时候，我说这两年非常遗憾，我特别遗憾在国美第一城我自己没有买一套房子，我跟朋友们经常说，他们说你怎么没买，我说确实太忙了，非常快速的节奏，不容易想这么多，我确实没有投资眼光，投资眼光也不够独到。我觉得这个区域眼看着一点一点发展起来，一两年的发展速度非常非常快，即使我们想象会很快，还是超过我们的想象。

　　我觉得国美第一城的业主已经开始入住了，大家买了房子，首先解决住的问题。交通越来越好了，路也修宽了，绿化也做到位了，行车也方便了。国美餐饮街随着一期慢慢交付，二期也在旺销，最先能够做起来就是餐饮街，它能够满足国美第一城和周边所有项目吃的问题。还有商业明天交付使用之后，一些大的品牌入住，一些超市、购物中心能够解决老百姓日常的购物、消费、休闲。体育健身会馆有一万平米，年轻人在园区里能够获得一定的运动休闲。还有配套的小区和幼儿园，很快也能够入住。这样送孩子上学很方便，都不用过马路，不用家长担心孩子上学路上有危险，都不用出小区。我觉得小区里面本身规划的菜市场和邮局市政配套都是非常全面的，小区对面有医院。生活在这里的人能够非常方便，不用走很远的路，餐饮、休闲、购物全都能够在小区里满足。

　　再有就是舒适，整个区域的发展周边邮局等等，他们本身对我们项目也是一个提升。在这里居住的人来说是非常舒适和美好的。已经在这儿投资的业主来说，它将来的回报率会远远超过大家的预期。所以对目前有意于在国美第一城投资，或者现在大家手里有一部分闲钱想找一个好的项目，能够比较稳定的、安全的投资，又能够带来固定收益的，还是关注一下我们的商业项目。

　　确实我也可以说得大一点，因为九号楼这种旺销给我们很大的信心，我想接下来推出的产品也会完全根据顾客的需求来进行定制和分割，投资回报率还是非常高的，大家抓紧时间。

　　主持人：我们看到国美第一城在住宅热销的背后，紧接着是商业的热销，也不是空穴来风，肯定是跟整体市场的走势和未来的市场空间、投资性有一定的关联，而且是有紧密的联系。我们相信有很多的网友会非常关注，为国美第一城它未来推出的商业的商铺，还有它的一些市场动态的东西，如果网友希望了解相关的信息，可以到新浪网了解。今天因为时间的关系，我们也非常感谢董小姐给我们讲了国美第一城商铺热销背后的深层次因素。谢谢董小姐。

　　董彦：谢谢大家！