随着商铺投资热愈演愈烈，投资中出现的安全问题也显而易见，11月3日下午，国美第一商街举办了“商业地产投资安全模式论坛”，以帮助广大投资者探秘商铺投资。新浪房产做了现场直播。

    邀请嘉宾：（以下排名不分先后）

    明天地产业务发展中心总监贾玉鹏

    北京晚报地产事业部总监张向东

    中国商业步行街秘书长董利

    北京大学知名教授张颐武

    思源商业顾问机构副总经理刘伯庸

    以下为现场实录：

　　主持人：各位女士们先生们大家下午好，欢迎大家来到国美第一商街售楼处，今天是一个秋高气爽的日子啊，我们很高兴邀请到商业

　　首先我介绍一下今天到场的各位嘉宾，他们是：明天地产业务发展中心总监贾玉鹏、北京晚报地产事业部总监张向东、中国商业步行街秘书长董利、北京大学知名教授张颐武、思源商业顾问机构副总经理刘伯庸。

　　今天到场的各位媒体有40多家，有北京青年报，北京晚报，新京报，新浪网房地产报，CCTV2经济新闻栏目组，等等。欢迎各位的到来，今天的活动现场我们还邀请到，包括星巴克咖啡，肯德基等知名的品牌，以及国美第一商街的许多投资客户，感谢他们对这次活动的支持。

　　我们知道2006年是商业地产的发展年，现在的投资者的投资是越来越谨慎了，选择投资项目的时候，都是非常理性的，如何选择一个有发展性的项目，怎样才能保证投资的安全，已经成为众多的投资者和商家关心的一个问题。近期，国美第一商街推出了大家所在的这个租售中心9号楼底商，以中小型精品餐饮商铺为主，一经推出及遭抢购，一周时间成功认购70%，差不多两周的时间认购率达到90%。基于这种现状，在众多品牌餐饮商家的要求下，我们近期推出17号楼针对中大餐饮以及商务餐饮的商铺。目前，17号楼已经有包括大鸭梨，川湘人家等在洽谈当中。国美第一商街为什么取得这么好的销售成绩，吸引力在什么地方，我们首先有请明天地产业务发展中心总监贾玉鹏先生给我们介绍一下。

　　贾玉鹏：感谢各位嘉宾，大家都知道，国美第一城05年销售以来，取得了非常理想的销售成绩，06年初的时候，国美第一商街也正是入市，现在我们销售和招租的情况都非常良好，刚才董彦已经提到了，我们九号楼开盘两周，半个月的时间达到了90%的销售率，而且现在招商情况也非常好，很多品牌的餐饮，和知名的商家都落户到我们国美第一商街，包括世界五百强企业，百安居，包括肯德基这些的世界知名品牌都已经落户在国美第一商街。国美第一商街现在可以看出，在整个北京商业地产这块呢，是一个非常知名的一个项目。之所以取得这么好的知名度，而且销售和招商情况这么好，我觉得离不开它的五大优势。

　　第一个是区位优势，大家知道现在整个青年路已经拓宽。青年路拓宽以来，整个商业气势已经显现出来，国美第一商街正好处在朝阳北路，姚家园路和青年路的交汇地方，这个区位优势是显而易见的。第二个是市场优势，大家知道从十里铺东到这里，没有一个成型的大规模的商业地产出现，而且对这个新的社区来说，目前十万平米以上的社区，目前只有国美第一商街第一家。所以在整个市场来说有一个很大的市场优势。第三个是规模优势，大家知道国美第一商街有十万多平米的整个规模，而且我们规划了不同的业态，在整个商业街里面，包括餐饮、休闲，娱乐全业态的组合，这是一个规模优势。

　　第四个是政策优势，大家知道北京市两轴两带多中心的优势，使CBD是一个商务和居住的核心区，这个朝青板块恰巧在这个核心位置，国美第一商街也恰巧处于这个朝青板块的核心位置。这个位置是受政策的影响是非常大的。

　　最后一个优势是品牌的优势，大家都知道国美电器是全国家电零售的第一。而且现在整个国美电器的经营状况和知名度，大家都是有目共睹的。这种商业零售的经验，应该说有20年的整体商业零售的经验，把整个商业零售的经验和地产进行了完美的结合，在国美第一商街，这种商业和地产是一个结合体，在这里，整个商业的运营和地产开发很完美地在一起得到体现。通过这五大优势，大家可以想象到，国美第一商街未来的发展趋势是非常好的，而且目前的招租和销售情况也应证了这几大优势，确实是国美第一商街不可多得的宝贝。

　　主持人：感谢贾总，贾总从五大方面分析了国美第一商街的优势，和利处在哪里。今天到场有准备在国美第一商街投资的投资户，我想作为投资业主，投资资金将来是不是安全，因为现在选择的项目非常多，商业地产到底是不是一种非常安全的，有稳定收益的项目呢，我们有请北京晚报地产事业部总监张向东先生发表高见。

　　贾玉鹏：大家好，我是作为新闻界的代表一起讨论商业地产投资安全模式的问题，在座的有我们的业内的同行和我的老师们，我觉得很惶恐。我觉得在商业的商铺投资方面，其实在北京正面的例子和反面的例子大家心里都知道，可能各个媒体也有所报道。但是对于投资整个话题，我们在座的投资客比我更有发言权，我要从一个媒体的角度谈关于投资安全性的一个重要性。

　　现在时下比较流行的一句话是一铺养三代，一个是30岁买房，40岁买铺，人在30岁的时候感性比较多一些，冲动性比较多一些，可能买一个房子居住一下，这个投资是很小的。但是买商铺不一样，商铺普遍价格比较贵，人到40岁的时候，有一定的生活经验，生活阅历，个人事业也有一定的发展，所以考虑买铺的问题，虽然是时下比较流行的一句话，但是我觉得这句话还是有他的道理和逻辑性的。

　　我说的第二点就是国美第一商街的投资安全性，我参加这个论坛之前，我对东边的项目以及整个区域进行了一些调查，我发现在国美第一商街周边，可以说从东四环一直往东，周边大概20个项目左右的这一大片区域里，没有一条很成型的，让大家生活很便利的商业街，在这个区域居住的都是收入比较高的一个群体。据统计，去年北京人均收入是两万块钱左右，东部的人群年收入是四万到六万左右，他们的消费潜力是十分巨大的。

　　也有调查显示，现在每个家庭用于餐饮的消费的份额是越来越多，基本上占到每个人收入的10%到15%。这个数字表示什么呢，为什么给大家汇报这么一个数字呢，我们算一笔帐，国美第一商街呢，我跟贾总也沟通够，目前的放量是三万平方米，按照现在的价格，均价一万三，也就是四亿左右的固定资产，但是周边的消费呢，按照我们刚才的数据，覆盖圈内大概有50万人群。大家可以从楼书里也可以看到，星河湾啊，华纺啊等等，这年收入四到六万的年收入人群，他们一年的餐饮消费是30亿，四个亿的固定资产可以撬动30亿的消费。

　　曾经有一个朋友问我，说房地产投资到底安全不安全，我说要按区域说。如果这个数据表明了你自己觉得安全，我认为就是。这方面可能各位专家会从各个不同的角度认识这个安全。但是我觉得数字是最权威的。

　　第二个，从产品的业态和整个消费群体我再说一下。国美餐饮街是一个安全的投资项目。

　　第三个我想说的是，在我的调查里面，我采访了好多40岁以上的投资人。我想探究他们关于安全投资，关于投资的意向，他们最重视的是什么，40岁以上的投资人，他们不在乎投资有多少增值，他一百万的投资，并不希望第二年是获得一百万两百万的回报，他们看重的是保值，我先解决保值的问题，然后持续增值，所以这是40岁以后人的理性思想和40岁以前人的感性思想明显不同。20岁30岁的时候，大家要创富，可能投资一些小铺子，或者到古股市里搏一把，因为这个时候是要进行资产的增值，要让资产像滚雪球一样，有一个增值。40岁以后他是要求投资没有风险，没有风险的投资才是成功的投资。

　　他们给我讲述了一个40岁以后的人，资金安全性的重要性和几个用处。第一个就是子女的教育基金，这个投资完了以后，资金的安全性，能保证对子女教育方面的一个投入，因为40岁以上的人大多数的人都有子女要教育，可能自己的收入要在做生意啊，有成功有失败，这是个人奋斗的一个目标，但是要进行一个投资，保证他的子女享受良好的教育，这是第一个思想。

　　第二个是养老基金，我们中国人都受到中国传统的儒家思想影响，孝敬父母，这是千古不变的传统。在安全投资里面，父母的养老基金会占了安全基金的一个份额，他们会提供一个给予父母的一个安全的养老保障。

　　第三个是培训投资，现在社会竞争越来越激烈，大家都要不断学习，本科读了要读研，读研了要读硕，要出国发展，现在的人的奋斗过程也是一个学习的过程。这个指出也是很庞大的，有一个安全的投资项目能够给他个人提供一个培训基金。

　　还有一个全家的医疗基金，现在医疗保健费用是很高的，有的人生病了都不敢去医院。

　　第五个是个人未来养老基金和子孙万代的事业基金。这个就谈到三铺养三代了，这是我们中国人的传统想法，在我这一代我能够解决我的生老病死，在我死以后，我的投资项目能为我后面一代两代，能为他们的事业，不可能养他们到终老，可能作为他们的事业基础，为他们未来的事业发展提供第一桶金，这是许多现在重视安全投资的人大多数人的思想，他们不希望自己未来的子孙不如自己，他们希望自己未来的子孙在创业的过程中不要像自己这么艰难，他们在为自己的子孙将来创业的时候，提供一个最起码的起点的基础。

　　所以，这是他们的安全投资的第五个方面，就是个人及未来的养老基金，以及子女的创业基金。我觉得这是一个非常理性的投资。从我们的角度，也可以看到很多投资方面失败的案例，也看到很多投资成功的案例。

　　就以投资这个问题，甚至于好多专家，也有好多的开发商夸自己的项目，说自己的项目投资了以后可以成倍增值，我觉得如果是有暴利的投资肯定是不安全的。现在成熟的投资者应该考虑自己的投资的安全性，关于投资安全性我就说这些。

　　主持人：下面有请思源商业顾问的副总经理吴伯庸先生发表一下您的干点。

　　吴伯庸：非常高兴和他们一起探讨，关于投资安全的问题。我想任何一个投资，现在投资品种相对来讲日渐丰富的一个时期。什么样的投资能够确保安全，同时在安全的基础之上，确保财富不断增长，这是对于投资商铺的客群，也包括商铺的这样一些经营机构都关心的。

　　对于这个问题来讲，我们可以来看看，比如像商业这种地产产品，其实有很大的不同于一般的房地产产品的一个特征。也就是说它应该是商业加地产的一个组合型产品。而其中来讲，商业的特征的考虑可能更明显，也就是说不仅仅是一个单纯的卖完就实现价值的，同时还要包括招商，运营，后期的维护，不断的商业规划活动的整合等等。所以绝对不是卖完这个房子就可以获得安全的投资和财富的增值保障。我们想一个商铺最重要的价值是来自他可以收取的租金，也就是说商铺的价值是和租金直接挂钩的，而不是这个商铺投入了多少钢筋水泥衡量的。这个租金的多少跟商业本身运作的内部规律相结合的。也就是说，我们要考虑一个商业的内部运作链。当然最基本的是一个商业一定要有终端的消费客群，面对这些终端的消费客群，一定要有好的满足消费客群需求的经营商户，这些商户可能是和投资客结合在一起，也有可能是投资客购买了这个商铺。再往上走就是开发商，我们看一下在这样一个商业地产运作的价值链里面，一定要有一个终端的消费客群，才能支撑起整个商业体系。

　　刚才张向东把这个区域，关于餐饮方面的需求也做了比较充分的论述了，我就不多说了。同时，我们从一般的一些商业的基本数据考量的话。如果这个区域以后，大概有五百万左右的中高端的住宅，我们初步做一个量化的考虑的话，如果平均大约是40到50平米人均的居住面积的话。这个区域会新进入十万左右的中高端的消费客群。这样一些中高端的消费客群不仅仅有餐饮的需求，还有其他的，包括娱乐，休闲，购物等等。从这方面来讲，这个区域会产生一些新的综合性的商业消费需求。当然，餐饮可能是在这样一个消费区域里是最直接的，与目前初期的商业发展最吻合的一个状况。目前从我们的角度来看，也是希望一个商业尽量综合发展考虑。比如我在路上还在想，比如这个区域应该有一个比较有特点的商业业态，比如电影院。

　　我们知道，现在东四环以外还没有一个电影院设施，在会前跟贾总聊天的时候，也得知他们在准备这样一个工作。从这样一个方面来讲，从业态的组合一定是多元化的，不仅仅是餐饮，以后在这个区域也会出现很多其他的一些有特色的业态。最理想的这样一种状况，以后能够跟十里铺的华堂，包括和其他区域共同形成东部区域新的消费热点。

　　打个比方来讲，我们这个门口有一个六里屯，字面上讲是两个三里屯，我们可不可以营造一个三里屯那样一个商业的业态，满足东部的这些青年的中高端消费群的需求。至于一些安全的投资特征，可能要投资客自己来衡量了。

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