第二个就是讲财富增长的问题。我想可能其他的一些案例和国美第一商街的关联性不太明显。我们从单纯的住宅来看，国美第一城去年三月份卖的时候，价值增长是在50%以上，单纯从这一点来看，就可以知道这个区域在短时间内财富增长的潜力，至于商铺怎么走，也是需要投资客和商铺来考量的。从财富增长来看，既有投资的一个成本的问题，比如现在是一万三的成本，这一万三的成本，是不是也能够接受的，第二个，这个财富增长空间有多大，理论上成本越大，财富增长的空间就越大，但是从长远的角度来讲，更加强调商铺稳定的持续的现金流。

　　我想在理性投资的基础上确保投资安全，在确保的基础上确保自己的财富的稳健的增长，我想这是对投资客也是对经营客我个人的一些建议吧。谢谢！

　　主持人：非常感谢刘总，刘总分析得非常全面，我不知道您先期对我们这个项目了解没了解。您刚才说到一个成熟的全业态的，除了要有餐饮，还要有休闲购物等等，这恰恰是国美第一商街十万平米规划当中，每一个环节我们都有的，包括您刚才说的电影院。

　　北京大学的张颐武先生呢，可以说对文化研究比较深入，接下来我们想请张教授从商业文化的角度谈谈您对国美第一商街的理解。

　　张颐武：我觉得国美第一商街是一个很有意思的地方。为什么有意思呢？因为投资呢，总是不想亏钱。第二个，这个地方怎么赚钱呢，一定得有人，人气得旺，人气旺了，就是旺铺啊，吃饭的人多，你就赚到钱，判断这个事很简单，就是第一个看人气旺不旺，第二个这个地方的形态是不是适合让人多呢。

　　怎么看呢，从两方面，一个是大环境，一个是小环境看。大环境要扩展，大家如果去过东京，或者是纽约，香港的话，很多人都说，北京的商业发展太多了，已经非常多了，竞争很激烈了。如果大家去东京，或者这样的国际性都市，你会发现北京的商业的形态，或者商业的密度，那个大规模的商业密度远远小于这些城市，差得多。东京除了银座啊，大的老式商业区，周边商业区的膨胀速度非常快，大规模的住宅开发，和大规模商业业态的发展，是同步进行的。

　　从北京来看，这种大规模的形态远远不够，商业的情况远远比东京的，那种商业街啊，一条又一条，你可以不断转游，你会在任何一个小地方，比如吉祥寺可以看到非常巨大的商业区，很多百货商店，都是很大规模的。一个人口密度很大的城市，一定要有很大规模的商业。北京还有很但的发展空间，现在远远还不够。

　　第二个，民以食为天，一般吃饭的地方是人最容易聚集的地方，中国人最受不了的就是没吃没喝，70年代定量，男的干体力活37斤，女同志不干活就是28斤，我记得我小的时候，上大学的时候，80年我带几个同学想吃溜肝尖，我们一直到甘家口那儿，有一家店，说要关门了，我说你能不能

　　为什么搞改革开放啊，缺吃啊，八十年代有一个小说，叫《美食家》。所以吃的欲望是很重的，北京最有人气的自发的地方，像鬼街啊，大家就是自发的，要吃，结果政府一来管，反而不如以前了。你看永远人气最旺的地方一定要有吃，没有吃的地方是人气旺不了。

　　刚才各位说得都很对，要有各种各样的业态，你可以发现，办吃的地方最需要人气，我发现一个很奇怪的现象，孤孤单单办一个饭馆，你可以发现大家都不来，你发现餐馆都办在一块，大家莫名其妙地排队，什么小火锅啊，我很奇怪，我到中关村地下的广场，那里面很奇怪，老有人排队，为什么排队呢，就是吃那个涮火锅，我也想不明白，为什么爱吃，其实旁边的那家店也不错，在这儿排队等不及，就到旁边那家吃了。

　　吃饭就是人越多越刺激吃的欲望。现在经常有人说中国人出去旅游啊，不文明，怎么不文明，就是吃饭的时候，刀叉碰，响，而且吃的时候嘴巴声音大，我们就觉得，中国人惭愧啊，不好意思啊。其实这里面有两个方面，一个是文化，日本人吃面和中国人吃面一样，一定要哒嘴，但是按西方人说的就是错了。过去七十日本人出去，吃饭哒嘴捱骂，现在由于经济发达了，不骂了。到80年代就说韩国人吃饭也是哒嘴，现在说中国人了，这一个是要提高我们的文明程度，另一方面是说明中国人钱多了，海外也可以吃了，吃到国外去了。现在你觉得哪个地方好，你就可以跑到那个地方吃，我在北五环这个地方，我也可以到国美第一商街这儿来吃，这样吃的热情和热潮越来越大。

　　所谓的投资安全，首先要有人来，有人来吃才安全。你要看冷冷的，这个社区本身就是死的，这儿有一个好处，就是这个社区，社区里的人可以来吃，另外通过口碑，通过名店的介入，通过这个区位优势，这个地方缺少大规模的吃。鬼街这样的地方，这儿没有。所以吃有了保证，有那么多人吃，这个投资人的钱就不白花了，有人吃，你的投资就有回报，这是最简单的道理。

　　第一个，中国经济只要好，人钱越来越多，吃的热潮越来越大，投资餐饮业不会错的，大家相不相信中国经济在增长，只要你相信这个，只要你挣钱还在上升，你就相信，吃的人会越来越多，这是一个大的地方。小的地方呢，国美第一商街这个地方，你一看这儿这么多，招待客人啊，自己吃啊，你不想吃涮羊肉啊，就可以吃肯德基，吃西餐，选择空间大了。只要经济发展了，大家知道经济学有一个数字统计，叫恩格尔系数。过去我们说，温饱啊，是什么啊，就是吃饱了就行了，两个馒头就可以了。现在不仅要吃得好，而且要吃得有格调，有品位，这里就包含了很多吃的软的成分。

　　大家都知道吃饭的时候，菜里有一种东西，大家都看不见，也是最重要的。所有吃菜的人都发现，没有这个东西菜是没有味道的，什么东西呢，盐。过去慈禧太后就做了很多的东西给奶妈吃，然后用奶妈的奶养自己，唯一的就是不给奶妈吃盐，这些奶妈很痛苦，怎么办呢？慈禧太后就强行往下灌，最后灌了也吐了，营养也达不到。餐饮就是盐啊，调出了口味，只要有一点点咸味，别的口会都可以调出来。

　　你不能说老想着安全，永远不会安全，我有一百万，将来永远是一百万，最后大家发现很糊涂，你发现养老的钱永远不过。九十年代初的时候，我有十万还不够养老啊，20年代有一万块钱就够了。你发现真到了那个时候永远不够，就要投资赚钱，这个投资就是既有安全又有挑战性，有赚钱更多的机会，不光保住一百万，还把这一百万不断增值，有人气的商业街，有人气的饮食街，这个饮食又是北京源源不够的，人越多越要吃，越吃钱越多，老有生意啊，大家发现，你投在餐饮里的钱越多，你的生意就越好。国美第一商街这是一个大家投资的平台，也是大家共同创造营造一个文化的平台，有了这个平台以后，吃的人也高兴，投资的人也高兴。现在这两个高兴啊，过去讲的电视台做节目要两高兴，高人高兴，另一个是老同志高兴。现在国美第一商街也是这样，投资者高兴，吃的人高兴，有两个高兴，就有三个高兴。过去毛主席说，两干一稀，皆大欢喜。这个繁荣建立在这个基础上，大家既要保证自己的安全，就多带客人来吃，谢谢各位！

　　主持人：张教授肯定是个美食家，同亚洲，到韩国也好，日本也好，再到中国市场，进而到国美第一商街，我想等我们餐饮街开街的时候，一定请您现场品尝。

　　开发商和投资者，还有经营者三者之间完美的对接，才是商业地产的成功秘诀。下面有请中国商业步行街秘书长董利先生就商业街的运营这块发表一下谈话。

　　董利：谢谢各位，刚才前面各位专家老师讲了那么多美食街好的东西，我食欲大增。我们的单位是中国商业步行街委员会，我们更多的是引导协调全国商业街的发展。

　　我说两点肯定，总之我非常赞赏这种提倡的安全模式，不仅要引导投资，还要引导安全投资的模式。还有一个肯定是这个国美第一商街美食街的打造，是值得肯定的。大到国家的大环境，小到区域的经济的发展，人的消费需求的发展，都是促使这个餐饮街，美食街发展的需求。还有从专业的角度讲，现在人讲得更多是体验式消费，主要是说休闲娱乐啊，也包括餐饮。我们现在已经度过了吃穿难的年代了。现在大家有了钱以后，去旅游啊，购物啊。过去的购物中心，就是买东西为主，就是百货。现在在百货公司上面都要增加一个餐饮，这是需求。过去的商品大街，就是东西全就行了，现在不行了，现在还是要以业态全为主。现在人们更喜欢有特色的，消费起来更适合接近自己消费需求的休闲娱乐餐饮等等。现在出去逛啊，出现更多的酒吧街，餐饮街，甚至有洗脚一条街等等。

　　所以，从专业的角度，消费需求的角度来说，餐饮啊，这是未来商业发展的一个方向。所以我觉得餐饮，从大方向来说是没错的。

　　我就在周边住，我就觉得吃饭不方便，也有餐饮，但是选择的余地非常小，有的要不跑得很远。我一直觉得这个区域吃饭是一个大问题，自己有的时候还好一点，要来了人啊，请人吃饭就难找地方了。从区域发展来讲，我觉得国美做了一件好事，他也满足了自己的这个项目，以及周边的项目人们餐饮的一个需要。这个非常肯定打造美食街，国美付出的努力吧。我也了解到有几家比较不错的品牌餐饮签约了。我希望再付出更大的努力，有更多的餐饮品牌进来。

　　两点提醒，第一点提醒我们这些投资者，既然说到安全模式投资嘛。我们的投资肯定都是希望安全的，我觉得这点是值得肯定的，但是我觉得，在希望安全的时候，同时考虑到自己的回报区域，不要太高，商业有一个养的阶段，市场培养期对商业很重要。这个期间呢，投资者呢，租与不租的权利在你了，在租金制订上前几年不要太高，随着商业气氛的发展，那个时候再逐步调高租金。商家呢，我不怕你租金高，只要我挣钱都可以。但是租金非常低，我进去不挣钱，我也不会租的。所以投资者这块也要配合，比如将来市场的发展啊，要做出一定的牺牲，希望在租金上不要太高，让更多的商家进来，进来之后再调整发展。

　　下一个是提醒我们开发商，应该我非常赞赏咱们开发商前期做出的打造美食街的努力，做了这么大量的工作，引进这么几个业态，已经非常不错了。因为目前来说，周边入住人群还在发展过程当中，还不是最理想状态，消费力也不是最理想状态，现在已经有商家进来跟你签约，已经是很不错的事情了，因为如果这个地方没有这个市场环境，我进去肯定赔钱啊，现在有商家签约了，应该是他们看好这个区域未来的发展，这肯定与开发商的努力分不开。另外，一个商业街的成功，还要取决于这些商家未来的发展。你不仅仅要把招商工作到位，后期商业街的经营管理工作要跟上，尤其是经营。

    在市场培养这几年时间里，我觉得经营这块呢，如果我们有开发商进行了一些支持和引导，更有利与这个商业街的发展。我觉得全国这样的例子也很多，尤其餐饮街，大多数都是自然形成的，由于周边的消费人群的需求，自然形成商业街。我们用人工打造，迅速把这个街打造成功的呢，有，但是不是很都，主要取决于后面的管理工作。我觉得开发商有这个决心，不仅把商家请进来，还要做成功，如果有可能的话，开发商可以到外面比较成功的一些餐饮街，或者是商业街上看看。我们有很多这样的会员做得非常好。

    国外人和中国人也知道的上海新天地，但是知道红梅休闲街的不太多，红梅休闲街实际上是一个美食街，本身他也是像他说的，就是美食联合国，现在有30几家，他是以国家命名的餐饮在里面，国际特色非常浓郁。很多国外在中国做生意的，他们更愿意去红梅街，因为红梅街的口味纯正，而且经营者也都是各个国家的，比如印度店可能是印度人经营的，美国店可能就是美国人经营的。

　　而且商业街发展的过程中，因为也是开发商打造的。开发商专门成立了一个商业街管理公司，精心把这条街管理起来，有的店从这条街走了以后还想回来，为什么呢？我们走了之后，他们单开怕麻烦，怕工商找啊，检疫找啊，但是这条街上经营，没有这么多麻烦，管理公司会帮你做这些事。所以打造好一个商业街，还要依赖于后面的管理，也有赖于当地政府的支持，一条街打造完了以后，拆了很可惜。如果有可能的话，我离家近嘛，我肯定是多来，谢谢大家！

　　主持人：谢谢董利先生，两个肯定我们先不说，两个提醒，一个是给在座的投资者，一定要理性投资，并且要就这几十年，为了打造他未来的繁荣，头几年的养商期阶段，怎样和经营商家一起渡过这个养商阶段，为了我们未来的繁荣发展，我们请贾总，就以国美第一商街餐饮街为案例，介绍一下，后期管理是怎么运作的。

　　贾玉鹏：我针对国美第一商街对各位说一下，大家知道，国美第一商街一共有三万平米的体量，这个大小比较适中，而且在朝青板块，京东这个区域，我们是在努力打造一个最大最全的餐饮一条街。同时，刚才张教授已经提到了，因为餐饮这块需要很大的人气量，国美第一城本身就是一百万平米的入住体量，就保证了国美第一商街餐饮街最基本的人气量，同时，因为规模和品牌的效应，辐射面肯定会扩散到周边三公里以外，如果今后经营好的话，会成为整个北京市，包括方庄餐饮街等等之后的第四条餐饮街。

    同时在后期的经营管理方面，我们做好充分的准备，第一个，因为餐饮这里头有很多的投资客，我们销售的过程中，首先就是租售并举，招租呢，肯定是一些大规模的商家，包括品牌的商家，需求一千五到两千的商家，我们以优惠的价格引进来，同时因为这个品牌餐饮，各种口味都有，而且因为经营面积达，资金实力比较雄厚，可以长久支撑整餐饮街的发展和未来的趋势。这是第一个措施。

　　第二个措施，我们对投资的客户，以后的招商上给大家很多的便利，现在有很多需求，经营餐饮的这些商户啊，因为品牌知名度比较小，所以我们没有与他们先期签订，我们会尽量促成和协助投资客把一些有知名度，包括经营状况比较好的经营户引进来。

　　第三个，我们马上要与一些协会，比如饮食协会接触，我们在这里树立一个餐饮示范街，在这里搞很多业内餐饮的交流，包括饮食行业协会对我们的指导和交流。

　　最后一点，刚才董秘书长已经提到了，我们招商之初就成立一个商业经济管理公司，这个管理公司会一直跟着这个国美第一商街的发展发展下去，打造一个适合国美商业，适合国美餐饮街的经营思路和后期的经营管理的方式和策略，目前只有一个，就是确保国美第一商街未来的良好氛围，为投资者创造更多的回报。

　　主持人：谢谢贾总，我想刚才张向东张总给大家算了一笔非常清晰的帐，包括这个区域的消费量，总的消费额。刘总这边呢，应该是国美第一商街确实应证了它以餐饮为龙头，带动整个十万平米规划的全业态的发展。董秘书长这边打消了大家最后的顾虑。今天呢，在座的有意投资国美第一商街，或者未来有投资打算的，请大家抓住珍惜这个机会，接下来是自由交流的时间，各位有什么想法或者是疑问，可以举手示意一下。

　　我想是各位讲得太全面了，把大家的顾虑都打消了，各位都非常明白，理性投资需要重点考虑几个问题，包括接下来希望更多了解国美第一商街商业项目的，可以会后和我们的招商专员接洽，大家要实地考察一下，今天的活动是非常成功的，感谢各位，包括各位商家，以及投资者还有媒体的朋友们，抽出宝贵的时间光临我们的活动现场，今天的活动到此结束，谢谢大家！

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