2006年12月10日在东亚·望京中心 (论坛 像册 户型)售楼处内，举行了“投资望京——高端小户型发展前景论坛”。众多专家现场对望京投资高端小户型的前景进行了分析和预测。新浪房产对此进行了现场直播。

　　望京区域近几年的发展有目共睹，作为中关村产业园一区八园中的电子信息产业园，已经聚集了包括摩托罗拉、西门子、索尼爱立信、三星等国际知名电子信息企业，电子信息产业链在望京已颇具规模。区域内产业链的发展极大带动了金融业、服务业和房地产行业的快速发展。

　　一方面，望京产业链和产业集群中的大量就业人员，对望京的居住需求对于区域内房地产将产生直接的影响；另一方面，位于产业链下游的服务型中小企业对于区域内办公地产项目的旺盛需求，而整个区域内办公物业的供给不足以及619出台的"民宅禁商"政策，将更进一步的促进望京区域内新一代地产产品的升值。

　　所以，此次由北京晚报和东亚·望京中心共同举办的“投资望京——高端小户型发展前景论坛”必将对于在望京置业的购房者来说有着很多帮助。

　　作为举办论坛的东亚·望京中心来说，它位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的

　　以下为此次论坛现场实录：

　　主持人：十一月中旬的时候，我们也组织了一次研讨会，我想今天在座的很多朋友已经参加上一次的研讨会。上一次研讨会我们主要的议题是六问望京，相当长一段时间，望京睡城和卧城的成分，上次研讨会上，我国著名的城市规划，CBD课黄长老师指出，无论是政府还是望京目前发展状况来看，睡城和卧城已经不适合望京了，望京发展成北京城副中心的位置，但是我们也能够看到，在望京这个交通的瓶颈，仍然制约着望京的发展，所以这个副中心叫的有点勉强或者不名副其实。很多消费者也认为，正是因为交通的限制，在望京买房子投资，可能值得怀疑，那么今天我们就请来很多很多的专家，我们今天研讨会的目的，就是要论证一下望京房地产项目是否值得投资，望京房地产项目投资又有什么样的风险，首先介绍参加研讨会的各位来宾。天相投资房地产分析师杨兴风先生。北京晚报市场总监张向东先生。韩国总经理田永锡先生。明天地产营销副总监贾玉鹏，东亚望京中心李峻女士。望京销售经理张欢先生，北京青年报、北京晚报、京华时报、参考消息、第一财经北京电视台等近30家媒体朋友，新浪网等也在研讨会进行现场直播。在这里关注研讨会媒介记者朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。望京地产项目到底有多少投资价值，又有多少投资风险这个问题可能大家都会有一个看法。但是我觉得我们的看法都是一种主观的异端，所以今天特意请来投资方面的专家，来为我们做现场分析，首先请天相投资房地产分析师杨兴风先生发言。

　　有请杨先生！

　　【杨兴风】：大家好！很高兴有机会跟大家进行一次面对面的交流。首先因为我是搞房地产分析的，所以我主要从两个方面来和大家进行分享一下。

　　首先就是说谈一谈股市发展的情况，因为最近可以这样说，随着人民币升值，还有中国经济高速增长以及奥运会概念等等各种因素导致发展技能，可以看得出来大盘在最近一段一路飙升的气势，从周三、周四、周五大盘出现一定程度的调整，我个人认为，大盘既然调整，主要是由于近期广发的意境搞分红，分红比例是很大，占了30%、或者40%，所以股票兑现之后给投资者分红，所以引起了一个短期性的调整，目前我国的证券市场并不是一个很规范的市场，那么说在这种情况下，投资行为还是比较严重的，所以前几天，讲到关于证券市场这方面的言谈。所以说也是在某种方面，也影响到投资者的信心，从房地产版块来看，从今年06年开始一直到现在，上涨85%，而房地产上涨了130%左右，可以看到房地产在整个行业当中的地位，那最近从星期三到星期五三个交易日来看，上证指书下跌的指数小与房地产，所以看到房地产版块相对于大盘走势来看，仿佛有些偏高，目前市场上存在着一些强使调整的压力。所以说目前情况，短期来看，整个大盘也好，整个房地产版块也好，还是存在一定的风险。

　　再一个房地产版块来说，我们还是保留我们以前一些观点，就是说长期还是看好的，因为存在的，本第升值的概念，还有一个市场流动性过剩，市场就是一个比较好的事实，再有一个行业整个房地产行业，应该存在，有理由对整个房地产行业，房地产版块当中的公司看好，比如行业龙头公司，二线龙头，还有商业地产龙头公司，这样有长期投资价值。

　　但是对于中小投资者来说，我个人认为就是说房地产版块的风险应该大于整个大盘的风险，这一点就是刚才我已经说了，房地产版块基本上被大盘起作用，由于中小投资者缺少相关的投资经验，也缺少投资理念，不能对上市公司进行一个整体的评价与分析。那么基本上也不了解公司治理方面的内容，所以有一些风险投资者，在二级市场股票交易的时候，听到所谓的消息来交易，这种情况下，在整个大盘或者房地产版块进行强势调整的时候，也许风险要远远高于回报率的。

　　再一个，我想谈谈，那么中小投资者想要分享当前宏观经济高增长，对房地产市场带来的一些增值的效应呢，选择投资房地产行业也是一个很好的选择，那么投资房地产行业我从以下几方面来说，首先从宏观政策角度来分析的话，就是说因为首先第一点，政府9070政策的出台，我个人认为有两方面的，主要是考虑两方面的因素吧，首先中小户型加大比例，一方面能够满足普通用户，也就是中低等用户的普遍要求，中小户型推出也能够导致，满足更多消费者的需求，政府缓解当前房价过高起到积极作用。

　　再一个我想从整个市场容量角度来看，因为90年代以后，我国的房地产行业基本上说，可以这么说，应该就是侧重于开发中大户型楼盘，以这个住宅比例为主，在某种程度上，满足了一些高端消费者的需求，中低端消费者没有满足，这种情况下，中小户型，这样的结构，应该具有很广阔的发展空间，我举一个例子，比如说，外地的学生在北京之后，毕业之后，他如果想要在北京置业的话，如果说房价，北京房价依然上涨，而户型又偏大的情况下，他最少是五年之内是不能考虑买房的，我仅仅是提出一个例子，所以说，加大中小户型的比例，也是说可以促进，就是说一些海归派，比如说我们目前楼盘为例，促进海归派到望京来置业，还有利于中小知识阶层或者私营，或者开发有意创建私营公司的一些业主望京来置业，某种程度来说更加满足刚性消费者的需求。

　　再一个，就是说我认为，中小户型，最终不应该成为就是说那个购房者的最终目标，因为消费，按照中国消费行为学和梯级消费的观念来看，任何一个人从开始创业到置业之间必不可缺少的阶段，这个阶段中小户型应该受到普遍大众的，受到首次创业者的和一些中低层消费者的一些，应该受到上述两种，受到中低消费者还有创业者，就是海归派等一些创业者，满足他们的要求。

　　再一个方面，谈一下北京房价的看法。从10月份统计局的统计数据来看，北京的房价是排名第一，涨幅达到10.7%，二手分涨幅是全国第三，涨幅4.2左右，但是从我们来看一下，尽管政府对整个宏观调控抑制的房价，北京主要就是因为什么原因呢？就是说一方面，大环境下本地升值概念，导致外资在北京来置业、来投资，这是一点，奥运会的概念参加，其他奥运会期间，奥运主办城市的房价来看，悉尼奥运会为例，奥运会前后涨了一倍多，因此可以看出北京的房价在短时间内不能够回调的，北京的放假在某种程度上应该持续的稳定地上扬。

　　再一个从望京本身区域，我们这个楼盘区域市场情况来看，就是说这个地区，望京这个地区，因为最近随着望京，西门子等迁入望京地区，以及望京是全国有名的韩国城，韩国和日本都在望京来置业来居住。所以这样的话，就会大大参加北京地区望京这个区域的价值，还有西门子等这些电子信息行业在望京来置业的话，那么来说也会拉动整个产业链的延伸，必然会带动整个行业投资价值。

　　再一个望京区域租赁市场来看，望京每个月一居的出租租金应该在3000元左右，然后望京新城小户型新房一万元左右的话，粗略算一下，如果买36平的一个房子的话，它的成本36万，如果是考虑租金的话，我们暂不考虑以后本地升值或者奥运概念给租金带来增长，我们不考虑这一块，仅从目前租金水平来看，每月3000的话，一年下来36000，相当于36万总价来看的话，至少10%的收益率，所以我认为当前股票市场，具有一定调整性风险的情况下，作为一些中小投资者，对投资理念和投资分析情况下，望京这种中小户型的地产行业，就是说投资性行业还是比较有价值的。谢谢大家！

　　主持人：谢谢杨先生的发言。如果说上一次六问望京的研讨会，那么今天杨先生的发言给望京地产投资戴一个高帽，股市投资和地产投资做了发言。用了一连串的数字来解释发言主题，虽然这个数字我听了很长时间也没有听明白，但是主题非常明确，那就是望京地产是适合，也是值得投资的。我们知道东亚·望京中心这个项目主要30到90平米之间，迎合一个政府的政策，那么市场和消费者又是如何看待这些的呢，又是如何来表述他们需求的呢，北京晚报市场总监张向东先生来解释这个问题。

　　【张向东】：在这次发言之前，我给大家讲两个故事，这是发生在我自己身边一个故事。一个故事是我非常好朋友，交往十几年的关系，他在望京西门子上班，其实认识望京最早，先认识他，因为通过他，经常到望京这边来玩，去他家里边，去他单位，但是从我刚来北京到现在近十年的时间，我这位在西门子上班的朋友，不在望京，每天早晨从别的地方往望京赶，每天晚上从望京到住处地方去走，当时很奇怪，为什么说不愿意在望京这边不住在望京，因为交通成本和交通时间对他来说，应该是实在太不方便，前两年的时候，当时就说，前几年是望京配套不好，除了上班之外，没有其他的有关于年轻人的设施，虽然在这儿工作，但他不喜欢这个区域，但是这两年非常喜欢这个区域，因为随着望京的交通，还有娱乐设施，还有一些酒店饭店，这些相关的生活配套完善之后非常喜欢这个区域，往往在这个区域逗留在11、10点之后，但是他现在还没有在望京，因为在望京没有能力在望京置业，他一开始在望京租小房子，一居是的房子2000多，他发觉自己，到望京周边地区，花两千多块钱能租一个大两居，甚至三居室，非常舒适。随着望京交通配套非常好之后，发现从周边地区到望京的交通时间成本大大降低很多，现在住在百园家园，有一套两居室，每天坐地铁上班，然后再到西门子，他觉得望京这一块区域是非常好，但是没有一个适宜他在这边能够定居下来的一个产品，前两天我看了我的一个朋友，他们是80年代以后生的，非常年轻的年轻人，他们做了一个短篇，加北漂的短篇，那个短篇上面写的就是，在北京生活工作的这帮年轻人，他们对住房的需求，对住房苛求渴望，非常有意思，然后给我的感受也是非常深，我就联想到现在政府提出来要建90平米以下的住房，要在每个项目达到70%这个数据，特别遭受到专家和开发商，大部分开发商和大部分专家的反对，但是我最近一段时间，我觉得这个政策非常英明，我是通过这一段时间，刻意流行了咱们北漂，他们住房需求，其实跟政府出台的90平米的以下的住房需求非常切合，他们对房价的这种感应，他们并不是说单个平米的房价，而是说房屋的总价，如果单个房屋房价再便宜，房屋总价上去还是买不起，所以这一次来看东亚·望京中心这个项目，我觉得它的户型可以让一帮在望京生活，工作的年轻人，真是多了一个考虑，我觉得提供了一个方便。

　　谈到望京的产业，我觉得是这样，其实大家以前对望京有一个误会，望京很早就有产业，我们在调查当中发现，望京产业部不仅仅有产业，而且产业结构很大，我大概归纳一下，望京有三个产业链，也就是说这三个产业链的话，应该说都是目前北京支柱性的产业，第一个就是望京很老酒仙桥的电子城，第二个电信产业，西门子摩摩托罗拉对住，电信首授业为主题，信息产业。第三提出比较流行的创业产业，这个创业产业研究员，宝马研究员。二，还有文化方面的产业，也就是说画家，还有一些工作室，这些在望京这部分地区很多，三个产业链，应该说在目前社会发展当中，三个产业链都是生产产业范畴，而且也是国家大力倡导的，是那种吸纳那种高科技人群，高素质人群，最多这种产业，而从事这部分产业的人群，有一个共同特点他们都比较年轻，他们可能就是没有那种很雄厚的经济基础，而望京恰恰处在三大产业的一个很大的区域，然后他从业人群有一大帮的，没有雄厚经济基础，但是收入，单月收入还是在中高等以上的收入。所以说现在无论是做公交车也好，我记得前几天有一次我做轻轨，13号线，我记得从8点左右，我赶到单位去开会，8点左右坐轻轨的时候，好多人，一到望京西站的时候，基本上人群走了一半，这个说明一个什么问题，这13号线的满满一车人，他们都为了上望京来上班，我相信如果5、6点下班高峰期，轻轨还是多，从望京到外地分流，这个是给望京开发商提了一个醒，望京产房地产没有留下这帮年轻人。刚刚谈到望京的产业是生态产业。

　　第二我想说一下，望京的产业的一个办公的环境，望京环境没有国贸、中关村的高密集的写字楼，西门子四五层的楼房已经有十几年的历史，而且建筑也是非常有特色，再加上五环沿线的绿化带，所以低密度和办公环境给望京生产产业，是吸引他们进驻望京一个最大的因素，记得当年摩托罗拉从CBD搬出以后，大家觉得是因为CBD交通造成摩托罗拉的搬出，但是大家有没有想到，摩托罗拉为什么选择望京？比望京交通好，或者说在当年比望京好的区域还有很多，但是为什么选择望京，我觉得跟望京这个区域的办公环境，还有区域的产业链，区域的产业结构，还有区域的人群，我觉得这是密不可分的一个要素。

　　刚才说的我的一个朋友，是在西门子上班的朋友，在望京生活了好多年，然后没有在望京置业，我下面给大家讲一个故事是什么，我在国外一个朋友，今天上午刚刚送到机场在美国那边工作，他这次回来一个主要的因素，看望京一个项目，看望京一个投资性的项目，回来两个星期自己在北京其他区域购置一套三居室卖了，想投资产品，投资什么样的产品投资一个总价应该是在70万以内的，他做判断就是什么呢，大户型的产品作为投资产品来说肯定不适应投资，风险很大，杨老师说了，三居室房子在望京在120万到150万左右，这个房子在望京能租多少钱，你每个月空气能有多少，我这位朋友虽然是在国外工作，他家在望京，他在望京年轻人在望京生活，是在望京工作，他在中国中医骨伤研究员里面出去留学待在国外，在十几年前，在这个研究院附近的博士生和研究生在这里求学，求学完了在望京上班，还有在一些生物研究所，在这边上班，但是他们对望京的居住需求，其实是非常强烈但是买不起，住不起望京的房子，他想说，在望京如果是有这样投资产品，或者说有这样的房子，在其他地方买的三居室，把它给卖了，然后在这边投资70万以内房子，租给这帮住不起望京的这帮年轻人，而且他这个做法是挺对的，随着国家宏观调控越来越激烈，而且说出台这个政策也越来越细化，特别是明年，我看到网上有很多专家预测，对于二手房交易的这个政，可能也会出现相关的细则出来，从严格交易手续，增加交易费用，还有增加相关的税费等等方面，会使二手房，你拥有多套住房的人，再转让，炒房的时候，转让房产，专区这个转让价格的同时，可能会承担相当一部分的费用，这部分的受益会越来越少，相对于大房子来说，你二手房交易金额越大，剥离出去这部分费用会越高，对于租房这一块，特别小户型的房租来说给人们受益，这个受益率可能会更大一些，所以说我像在望京这个区域，随着望京生产办公和生产产业的迅速的发展，这个双生态概念也越来越为大家所接受，越来越多的研究结构，生态产业结构，还有刚才我说的电子电讯产业，三大产业上下有的公司，三大主体产业，他们有上百家的上下游的服务公司，他们会越来越选择进驻望京，在望京的从业人员越来越多，这就对望京的整个交通配套，特别是进出的交通配套，提出很大的考验。那么解决的考验最好的方法是什么，只有说在望京内部解决这部分人的就业问题，来解决就业和产业这个矛盾问题，我觉得东亚·望京中心，我觉得这个项目他们是小户型为主，面积一般都是在90平米以内，我觉得正是看中了望京未来的，在望京工作和生活的这部分年轻人的需求，然后来做这样的产品。

　　将来这样的产品，在望京这个地区，应该说至少我个人表示应该非常看好的，谢谢大家。

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