南方网讯　《广州商品房买卖合同》示范文本草案日前公布，并向社会各界征集意见，为此，记者采访了房管部门有关人士和广东卓志律师事务所律师王保信，对合同条款逐条进行解读。欢迎房地产发展商、中介机构、律师以及关心《商品房买卖合同》修改的读者朋友参与讨论。

　　第一条　项目建设依据

　　甲方以方式取得位于编号为的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，土地使用权年限自年月日至年月日止。

　　甲方经批准，在该地块上投资建设商品房（填写《预售许可证》记载的项目名称）。该项目的有关批文如下：

　　1、《建设用地规划许可证》颁发机关：（　）；编号：（　）；　　

　　2、《建设工程规划许可证》颁发机关：（　）；编号：（　）；

　　3、《建设用地批准书》颁发机关：（　）；编号：（　）；

　　4、《国有土地使用权证》颁发机关：（　）；编号：（　）；

　　5、《建设工程施工许可证》颁发机关：（　）；编号：（　）；

　　6、（　）。

　　说明：在我国，为加强土地使用权供应和建设项目的计划管理，政府实行严格的审批制度，任何未经批准和办理相关手续的用地和建设行为，均属非法用地和非法建设行为。在商品房买卖中，购房人有权知晓自己所要购买的房屋是否依法办理了政府审批手续，即欲购房屋是否合法。

　　律师提醒：广东卓志律师事务所律师王保信指出，《国有土地使用权证》是开发商取得国土使用权的惟一合法依据。对于证件不全或声称五证齐全但不能提供完整批文的开发商，购房人还是不买其楼房为宜。

　　第二条：商品房销售依据

　　乙方购买的商品房为【现房】【在建商品房】。

　　1、该商品房作为现房，已办理权属登记，登记机关为；并领取【房地产权证】【房地产权属证明书】，编号为　　。

　　2、该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：（　）；核发机关为（　）。

　　说明：在房地产市场发展初期，商品房销售以预售为主，较少现售；而在成熟的房地产市场上，销售的主要形式是现售。广州市的房地产市场正逐步趋于成熟，现房销售日益增多。故该条增加了较为详细的现售约定。

　　律师提醒：王律师指出，现房销售尤其是新建房屋的销售，其前提是出卖人已取得房地产权证（或商品房权属证明书），否则，出卖人的售房行为缺乏权利基础，买受人对该房的“产权”也无法得到法律保护。因此，购买现房时，应当查看出卖人对该房屋是否拥有完全产权，即是否有产权证，是否已被抵押等。

　　第三条　合同标的基本情况

　　乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第【幢】【座】【单元】【层】号房，测绘地址：区路号房。

　　该商品房所在楼宇的主体结构为结构；建筑物地上层数为层，地下层数为层。

　　该商品房的用途为，层高为米。该商品房户型结构为房厅厨卫，封闭式阳台个，非封闭式阳台个。

　　该商品房【合同约定】（适用于预售）【产权登记】（适用于现售）建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积平方米。

　　买卖双方同意将【经规划部门批准的报建设计图】【甲方针对该商品房所作的具体、明确的说明（或广告）】【前期物业管理服务合同】作为本合同的附件，粘贴附于本合同文本的后面。

　　附件条款与本合同的正式条款具有同等的法律效力。

　　如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

　　说明：商品房屋的质量一直是买卖双方争议乃至纠纷的焦点，只有对质量作出具体、详尽、明确的约定，方能有效预防纠纷的发生。此条的增改弥补了原示范文本在标的物的品质上没有约定的缺陷。

　　律师提醒：王律师指出，购房者在签订房屋买卖合同时，最好将【经规划部门批准的报建设计图】、【甲方针对该商品房所作的具体、明确的说明（或广告）】、【前期物业管理服务合同】全部作为合同附件。另外，如对房屋质量有特殊要求，还可约定在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面的高于有关的国家强制性标准的具体规定。

　　第四条　商品房所在小区的基本情况

　　1、公共绿化面积平方米，道路面积平方米，游泳池面积平方米，物业管理用房平方米，垃圾房和垃圾压缩站平方米；2、停车场平方米；3、会所面积平方米，包含有；4、其它：以上设施的产权双方约定如下：。说明：小区环境和配套设施常常是甲方在广告宣传中夸大其辞的内容之一，纠纷也常常因此而起。为预防纠纷发生，有必要将甲方承诺的小区环境和配套设施写进合同。

　　律师提醒：王律师指出，购房者签订房屋买卖合同时，宜对所在小区的公共绿化面积、道路面积、运动场地面积、物业管理用房面积、垃圾房和垃圾压缩站密集面积、会所面积、停车场面积及商场、银行等配套服务场所与设施等作出具体、详细的约定，并约定相应的违约责任，以期从法律上最大限度地保证居住环境的舒适与便利。

　　第五条　物业管理

　　在物业管理区域业主委员会选举产生之前，小区物业管理服务由甲方或其选聘的物业管理公司提供。

　　甲方应采取符合《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司。

　　乙方在签订本买卖合同时，应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。

　　签订《物业管理服务协议》时，甲方应详细说明其选聘的物业管理公司的基本情况及选聘过程是否符合《物业管理条例》的要求。

　　说明：前期物业管理以及物业管理公司的选聘常常是纠纷的起源，为防止纠纷，本条对此作了规定。

　　律师提醒：王律师指出，购房者应树立业主自主意识，积极维护自身的自治权。在签订本买卖合同时，若自己所在的物业管理区域的业主委员会尚未选举产生，应与卖方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》；若业主委员会已经选举成立，则应积极参与物业管理公司的选聘，行使业主的选举权、建议权和监督权。

　　第六条基本术语的含义

　　双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：

　　1、首层：本合同所指首层以经市规划管理部门批准的设计图纸的标注为准；

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